Cette simple phrase suffit pour faire financer les frais de notaire à la banque

Lorsque l’on envisage d’acquérir un bien immobilier, les frais de notaire peuvent rapidement peser sur le budget. Ceux-ci, souvent confondus avec la rémunération du notaire, peuvent représenter jusqu’à 8 % de la transaction dans le cas de l’ancien. Heureusement, il existe des solutions pour intégrer ces coûts dans le financement bancaire.

Comprendre les frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas uniquement la rémunération du notaire. Ils englobent aussi divers impôts et taxes collectés par l’État. Dans l’immobilier ancien, ils peuvent grimper jusqu’à environ 8 % du montant total de la transaction, alors que dans le neuf, ces frais sont largement réduits (entre 2 et 3 %) grâce à divers avantages fiscaux appliqués par les promoteurs immobiliers.

La distinction entre ancien et neuf

Pour ceux qui se lancent dans l’achat d’un bien neuf, les développeurs proposent souvent des offres incluant les frais de notaire, particulièrement en début ou fin de commercialisation. Cette stratégie aide à stimuler les ventes restantes. Par contre, cette pratique est moins courante dans l’ancien, même si elle reste possible sous condition.

Le mécanisme financier

Certaines banques acceptent de financer l’intégralité de votre projet immobilier, y compris les frais de notaire, via un prêt à 110 %. Cela signifie qu’en plus du montant nécessaire pour acheter le bien, le prêt inclut aussi une somme permettant de couvrir les frais notariés.

L’option du contrat « acte en main »

Une solution consiste à conclure un contrat « acte en main ». Ce type de contrat stipule que le prix de vente affiché comprend déjà les frais de notaire. Pour le vendeur, cela nécessite une adaptation psychologique car le prix de vente semblerait artificiellement plus élevé, mais in fine, il reste inchangé économiquement parlant.

Comment ça marche ?

Concrètement, pour mettre en place un acte en main, plusieurs clauses du compromis de vente doivent être modifiées. La clause de prix de vente doit préciser que le coût inclus les frais de notaire et que ce sera à la charge du vendeur.

• Prévoir un paragraphe spécifique dans le compromis de vente concernant le prix « acte en main ».
• Clarifier dans le compromis que les frais notariés sont inclus dans le prix de vente.
• Adapter la clause relative aux droits de mutation pour refléter cette disposition.

Bien que réalisable dans l’ancien, cette méthode est plus répandue dans l’immobilier neuf où les vendeurs utilisent ces outils promotionnels plus fréquemment.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur est l’absence de besoin d’apport personnel supplémentaire pour couvrir les frais notariaux, rendant ainsi l’achat plus accessible financièrement. Toutefois, cela peut rendre le dossier légèrement plus complexe à monter. Banquiers et acheteurs doivent bien comprendre les clauses spécifiques afin d’éviter toute confusion ou mauvaise surprise.

Les défis psychologiques et pratiques

Malgré les bénéfices potentiels, certains vendeurs restent réticents à accepter des contrats acte en main, craignant des implications fiscales négatives sur leurs gains en cas de vente à un prix gonflé. Une compréhension claire de cet arrangement est donc cruciale dès le départ.

Banques et jugement des dossiers

Cette pratique peut également être délicate au niveau bancaire. Lorsqu’un acheteur soumet un dossier contenant un prix « acte en main », les institutions financières scrutent attentivement. Elles savent pertinemment que les frais de notaire sont en réalité financés par le prêt demandé. Les évaluations et décisions bancaires dépendront souvent de la transparence et de la logique présentée dans le dossier.

En résumé, bien que moins conventionnelle, la prise en compte des frais de notaire dans les prêts immobiliers soit via le prêt intégral à 110 % soit par un contrat acte en main, est un moyen intéressant de contourner les obstacles financiers liés à l’acquisition immobilière. Il suffit de bien préparer son dossier et avoir une discussion franche et précise avec tous les acteurs impliqués pour réussir cette entreprise.